Casambiente - Immobilienagentur in Italien - Informationen zum Hauskauf

HAUSKAUF IN ITALIEN

Sobald Sie sich definitiv für eine Immobilie in Italien entschieden haben, erfolgt die Abwicklung des Kaufs in folgenden Schritten:

1. VORVERTRAG ("Compromesso" oder "Contratto Preliminare"):
Der Vorvertrag formuliert die Vereinbarungen der Offerte in einem gesetzlich verbindlichen privaten Vertrag. Er präzisiert und definiert sämtliche relevanten Daten und Eigenschaften der Immobilie, fixiert Zahlungsmodalitäten, die Übergabe und die Terminierung des Hauptvertrages sowie den Kaufpreis. Die so genannte "Caparra Confirmatoria" sichert als italienische Besonderheit den Vorvertrag durch eine Kaution (=Anzahlung) zwischen 15% und 40% des Kaufpreises ab. Diese geht mit Unterzeichnung des Vorvertrages an den Verkäufer. Zieht sich der Käufer aus dem Vertrag zurück, verliert er die Anzahlung. Kommt dagegen der Verkäufer den festgelegten Vereinbarungen nicht nach, muss er den doppelten Betrag der Anzahlungssumme zurückzahlen.

Seit 1. Januar 2007 müssen auch die Vorverträge innerhalb von 20 Tagen registriert werden.
Die Registrierung kostet 168 Euro plus 14,62 Euro pro 4 Seiten des Vertrages und pro angeheftete Dokumente (Pläne usw). Der Käufer muss auch 0,5% der "Caparra Confirmatoria" bezahlen, die beim endgültigen Kaufvertrag Registersteuer abgezogen wird.

Spätestens jetzt, vor Unterzeichnung des endgültigen Hauptvertrages, benötigt der Erwerber einer Immobilie eine italienische Steuernummer ("Codice fiscale") sowie eine Kontoverbindung bei einer Bank in Italien. Beides sind in der Praxis problemlose Vorgänge.

2. ENDGÜLTIGER VERTRAG ("Rogito" oder "Atto di compravendita")
Erst der endgültige Vertrag begründet den Eigentumswechsel nach öffentlichem Recht und muss daher vom Notar verfasst werden.
Der Notar hat zu prüfen, dass keine Hypotheken oder andere Verbindlichkeiten vorliegen, sichert die Richtigkeit aller Daten und verifiziert, ob alle Lizenzen und Genehmigungen vorhanden und juristisch korrekt sind. Verkäufer und Käufer (oder ihre offiziell Bevollmächtigten) müssen bei Abschluss des endgültigen Vertrags persönlich anwesend sein. Der Notar muss gemäÃ der gesetzlichen Vorgaben den Vertrag laut vorlesen.
Vor Unterzeichnung wird dem Verkäufer die Restsumme des Kaufpreises ausgehändigt. Beide Parteien müssen angeben, in welcher Form die Bezahlung erfolgt ist (Banküberweisung, Scheck, usw) und ob sie ein Immobilienmakler zur Vermittlung in Anspruch genommen haben und die Höhe dessen Honorars.
Der Vertrag wird von Käufer und Verkäufer unterschrieben und vom Notar gegengezeichnet und im Grundbuchamt (Conservatoria dei Registri Immobiliari) eingetragen. Er bildet die Grundlage für die Berechnung aller Steuern.
Nach der Unterschrift des Kaufvertrages, vergehen ca. 3 Wochen, bis eine registrierte Kopie im Notariat den Parteien zur Verfügung steht.

3. STEUERN BEIM HAUSERWERRB:
Mit der öffentlichen Beurkundung des Immobilienerwerbs müssen beim Notar die folgenden Steuern von der Käuferseite entrichtet werden:

Registersteuer (imposta di registro) oder Mehrwertsteuer (IVA)
Hypothek- und Katastersteuer (imposta ipotecaria e catastale)

Für den Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien zwischen Privatpersonen:

für das Gebäude: insgesamt 10% des Katasterwertes (valore catastale): 7% imposta di registro, 2% ipotecaria, 1% catastale;
für ein landwirtschaftliches Grundstück: insgesamt 18% des im Vertrag angegebenen Wertes: 15% imposta di registro, 2% ipotecaria, 1% catastale;
als Hauptwohnsitz: Wenn Sie innerhalb von 18 Monaten nach Erwerb der Immobilie diese zu Ihrem italienischen Hauptwohnsitz ("residenza") machen, reduziert sich die Erwerbssteuer (imposta di registro) von 10% auf 3%, zuzüglich kommen für je 168 Euro die imposta ipotecaria und imposta catastale.

ACHTUNG: für alle weiteren Verkaufssituationen in denen einer der Parteien keine Privatperson ist oder wenn das Verkaufsobjekt keine Wohnimmobilie ist (Land, Laden, Garage usw), werden die Steuern auf den zwischen den Parteien vereinbarten und im Vertrag deklarierte Preis erhoben. Wenn der Verkäufer eine Baufirma ist und der Verkauf innerhalb 4 Jahren nach Fertigstellung (oder Renovierung) der Immobilie erfolgt:

10% Mehrwertsteuer (oder 20% wenn es sich um eine Luxusimmobilie handelt) zuzüglich kommen für je 168 Euro imposta di registro, imposta ipotecaria und imposta catastale.

Handlungsvollmacht:

Sollten Sie als Käufer nicht über ausreichende Italienischkenntnisse verfügen, um den Inhalt des Kaufvertrages verstehen zu können, ist die Anwesenheit eines offiziellen Dolmetschers gesetzlich erforderlich. Als Alternative kann auch eine spezielle Vollmacht ("Procura speciale all'acquisto") erteilt werden. Dieses Dokument kann sowohl vom Notar erstellt werden, wenn der Käufer sich in Italien aufhält, als auch vom italienischen Konsulat in dem Land, in dem der Käufer wohnhaft ist. Weitere Kosten: Mit Abschluss des notariellen Hauptvertrages fallen folgende Kosten an:

Notarkosten: zwischen ca. 1.000,00 Â€ und 5000,00 Â€, die im Moment des Vertragsabschlusses beim Notar bezahlt werden müssen + ca. 500-600 Euro für die Recherchen und Bürokosten.
Honorar eines Geometers: Zwischen Â€ 250,00 und Â€ 1.000,00 Â€, je nach Arbeitsaufwand.
Provision der Agentur: Casambiente berechnet 3% auf den Kaufpreis (Mindestprovision: Â€ 3000,00 für Immobilien mit einem Wert von unter Â€ 100.000,00) zuzüglich Umsatzsteuer.
Honorar des Dolmetschers/Übersetzer: Variiert je nach Aufwand und Satz.

Wenn Sie weitere Informationen wünschen, schicken Sie uns doch einfach eine E-mail an mailbox@casambiente.com.